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【民法改正】看護師さんが知っておきたい「敷金」のルール

2020年4月から新しい民法が施行されます。新しい民法では、しばしばトラブルが報告されていた「敷金」について、定義や返還ルールが明確になりました。そこで今回は、民法の改正に合わせて、知っておきたい敷金のルールについて解説します。

そもそも敷金とは?

アパートやマンションを借りるとき、多くの方が「敷金」を支払っているのではないでしょうか。

敷金というのは、部屋を借りる人(賃借人)が部屋を汚したり、室内の設備を壊したりしたときに必要な修繕費用を「あらかじめ大家さんに預けておく」といった性質のお金です。つまり、大家さんは敷金を受け取ることで安心して部屋を貸すことができ、また、賃借人も退去時の負担が軽減されるわけです。

敷金返還にまつわるトラブル

借りていた部屋を退去する際、入居時の状態に部屋を戻すことを「原状回復」といい、原状回復の費用は一定の範囲で部屋を借りていた人が負担し、敷金から充当されるのが一般的です。

原状回復についてもう少し説明すると、経年変化や通常の生活による損耗や摩耗は大家さんの負担、通常の使用の範囲を超えて生じた汚損や故意・過失による破損は賃借人の負担で元の状態に戻すのが原則。そのため、退去時に家賃の滞納がなく、さらに、借りたときと同程度の状態で部屋を返却すれば、原状回復の費用が発生しないと考えるのが一般的です。しかし、賃借人に過失がないにもかかわらず、必要以上の原状回復費用を請求され、敷金がまったく返還されないといったトラブルがしばしば発生しています。

【退去時の敷金トラブルの具体例】
・入居前からあった壁のシミも原状回復と言われ、壁紙の交換費用を請求された
・畳の一部が日照などの影響で変色し、すべての畳の交換費用を請求された
・破れていたわけでもないのに、網戸交換の費用を請求された
・明確な根拠が示されないまま、敷金の額を超える原状回復費用を請求された

2020年4月から民法が改正され、敷金についてのルールが明確化される

敷金返還にまつわるトラブルの背景には、敷金の定義や敷金の返還に関する明確な規定を法律で示していなかったことにあります。そこで新しい民法では、敷金の返還や原状回復に関するルールが法的に示されることになりました。

1.賃借人の原状回復義務の明確化
原状回復について、大家さん・賃借人それぞれの負担が明確にされていなかったために、敷金返還の際、原状回復の費用負担でトラブルになることがありました。そこで、新しい民法では、「部屋を借りた人は、借りた後に生じた損傷について原状回復義務を負う一方、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないこと」が明記されました。

2.敷金に関するルールの明確化
改正前の民法では、敷金の返還時期に関する規定がなかったため、「敷金の返還を請求してもなかなか返還されない」といったトラブルも見られました。また、敷金の定義も明確ではなく、「保証金」や「権利金」など、さまざまな名目でお金を預けるケースが発生していました。

そのため新しい民法では、これまでの判例に従って「賃貸借契約が終了し、借りていた部屋を返還した時点で敷金返還の義務が生じること」や、「返還の金額は受領した敷金の額から、それまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であること」などのルールが示されました。また、敷金については名目を問わず、「債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」とし、その内容について明確な定義がなされました。

トラブルを防ぐため、国土交通省のガイドラインを知っておこう

2020年4月からスタートする新しい民法の規定は、それよりも前に契約した賃貸契約には適用されません。しかし、新しい民法に盛り込まれた規定は、国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った内容になっています。賃貸契約の契約時期にかかわらず、敷金の返還で迷うようなことがあったら、国土交通省のガイドラインを参考にするといいでしょう。

【国土交通省のガイドラインのポイント】
◆原状回復について
原状回復について、「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人の負担としました。その一方で、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとし、「借りた当時の状態に戻すのが原状回復ではない」ことと示されています。
◆経過年数の考慮について
賃料には通常の使用による損耗が含まれているため、賃借人の過失で設備を刷新する場合でも、”必ずしもすべての費用を賃借人が負担する必要がないこと”が示されています。例えば、入居時点で新築から2年が経過していたケースにおいて、賃借人の負担でクロスの張り替えが必要になった場合、①「6年で残存価値が1円となるような負担割合を算定」し、②入居前の2年分に相当する費用について、賃借人が負担する必要はないとしています。
◆施工単位について
原状回復は毀損部分の復旧が目的であるため、施工の範囲は毀損部分に限定し、補修工事はできるだけ最低限度の施工単位で行うのが基本となります。その一方で、一部の補修を行ったことで、他の部分との間に色や模様などのギャップが生じる場合には、当事者間で不公平とならない範囲で補修する必要があるとしています。

アパートやマンションを借りるときや退去する際には、今回ご紹介した内容を参考に、契約内容を確認してみるといいかもしれませんね。

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斎藤さん

プロフィール

斉藤 勇(さいとう いさむ)

ファイナンシャルプランナー/宅地建物取引士

オフィスISC代表。保険や貯蓄、住宅ローンなど、お金にまつわる疑問や悩みごとの相談に応じている。不動産取引では不動産投資を通じて得た豊富な取引経験をもとに、売り手と買い手、貸し手と借り手、それぞれの立場でアドバイスを実施。趣味はマリンスポーツ。モットーは「常に感謝の気持ちを忘れずに」。

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